Qué revisar antes de firmar un contrato de compraventa

En Florida, la mayoría de transacciones residenciales usan contratos estandarizados FAR/BAR (Florida Realtors / Florida Bar). Firmar sin entender las cláusulas puede comprometerte a comprar una propiedad en condiciones desfavorables o perder el depósito si incumples. Esta guía resume qué revisar antes de firmar en Miami.

Identificación de las partes y la propiedad

• Nombres legales completos de comprador y vendedor.
• Dirección exacta y descripción legal del inmueble (legal description).
• Folio number de Miami-Dade Property Appraiser.
• Si es condominio: nombre del edificio, unidad y estacionamiento incluido.

Precio de compra y depósito

• Precio total acordado.
• Earnest money deposit: monto, plazo para depositar en escrow y quién retiene los fondos (title company o broker).
• Consecuencias de incumplimiento: el depósito puede perderse si el comprador cancela fuera de contingencias.

Financiamiento

• Si la compra depende de préstamo: monto, tipo y plazo para obtener loan commitment.
• Contingencia de financiamiento: plazo (típicamente 30 días) para aprobar hipoteca; si no se aprueba, recuperas depósito.
• Compras al contado: cláusula "cash" sin contingencia de loan.

Contingencia de inspección

• Inspection period: días para inspeccionar (habitualmente 10–15).
• Derecho a negociar reparaciones, crédito o cancelar con reembolso de depósito.
• Renunciar a inspection period hace la oferta más atractiva pero aumenta riesgo.

Contingencia de título

• Plazo para revisión de título y recepción de commitment de title insurance.
• Derecho a cancelar si hay defectos de título no resueltos.

Venta de propiedad del comprador

Si necesitas vender tu casa actual para comprar:

• Contingencia de venta con plazo y condiciones.
• En mercados competitivos de Miami, vendedores pueden rechazar ofertas con esta contingencia.

Fecha de cierre

• Closing date acordada.
• Qué ocurre si hay retraso (penalidades, extensiones).
• Occupancy: vendedor entrega posesión en cierre o acuerdo de rent-back temporal.

Bienes incluidos y excluidos

• Qué permanece: electrodomésticos, fixtures, cortinas, estanterías.
• En Florida, lo atornillado o fijado suele incluirse; lo movible no.
• Listar explícitamente items especiales (generador, paneles solares, muebles negociados).

Reparaciones y as-is

• As-is: comprador acepta estado actual salvo lo negociado tras inspección.
• Reparaciones acordadas antes del cierre deben documentarse por escrito.

HOA y condominios

• Plazo para recibir estoppel certificate y documentos de la asociación.
• Cuotas mensuales, evaluaciones especiales pendientes y reglas de alquiler.
• Derecho a cancelar si la documentación revela problemas graves.

Costos de cierre

• Quién paga title insurance, recording fees, survey (costumbre en Miami: vendedor paga owner's title; comprador lender's).
• Impuestos prorrateados y ajustes.

Arbitraje y disputas

Los contratos FAR/BAR incluyen cláusula de mediación/arbitraje. Conocer qué implica antes de firmar.

Errores frecuentes

• Firmar sin leer el contrato completo.
• Depósito en escrow sin confirmar quién lo retiene.
• Plazos de contingencia demasiado cortos para obtener financiamiento en Miami.
• No incluir addendum para items especiales acordados verbalmente.
• Ignorar restricciones de HOA sobre alquiler a corto plazo si planeas Airbnb.

Preguntas frecuentes

¿Puedo modificar el contrato FAR/BAR?

Sí, mediante addenda y contraofertas antes de la firma final.

¿Qué pasa si no obtengo el préstamo a tiempo?

Si la contingencia de financiamiento sigue vigente, puedes cancelar y recuperar el depósito. Si renunciaste a la contingencia, puedes perder el depósito.

¿Necesito abogado de bienes raíces?

En Florida no es obligatorio para residencial, pero puede revisar el contrato y representarte en el cierre.

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Aviso importante

Esta guía tiene fines exclusivamente educativos e informativos.